焦点观察：中海、保利、中铁年底补仓，广深土地市场掀起小高潮

（广州琶洲，梁远浩/摄）

就在这次土地出让之前，深圳还有另一宗土地出让也引发市场关注。12月8日，南山区深圳湾超级总部基地一宗地块吸引6家房企参拍，中海地产成为最终赢家，以31.86亿元竞得，成交楼面价7,74万元/平方米，溢价率42.49%，创深圳超级总部宅地溢价新高。

(资料图片仅供参考)

除了深圳以外，广州的土地市场也亮点频现。12月5日，广州市海珠区南泰路成功出让，成交价为35亿元，由保利发展竞得，溢价率约27%，成交楼面价约2.44万元/平方米。

广州、深圳土地市场高潮迭起，一方面是受到推地节奏的影响，优质土地集中上架；另一方面则是房企今年前期拿地普遍审慎，临近年关仍有部分额度可以用于投资，这也促使房企入市拿地。

热门地入市

深圳梅林这宗地块，吸引到的房企不仅有国央企，还有深圳本土民企。

中指研究院统计数据显示，此次共有中海、保利、中铁、天健、新世界深圳、华侨城、万骏伟业、越秀等8家房企参与竞价，经过148轮激烈竞价，最终由中铁置业以7.92亿元总价竞得，溢价率高达65%，折合楼面地价4.27万元/平方米。

这宗地块受到热捧提振了市场的信心。尽管这宗地块的区位条件优越、地块体量较小，但开发条件苛刻：这是一宗全现房销售地块，对房企的资金实力以及开发能力均是极大的考验。

公开资料显示，这宗土地面积仅4994.02平方米，建筑面积18550平方米，起始价4.8亿元。要求全部现房销售（不得预售），1年内开工，4年内竣工。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅分析认为，作为深圳又一宗"现房销售"试点地块，其市场接受度将影响未来土地出让政策走向。现房销售模式加速行业洗牌，中小房企因资金承压被淘汰，房企从“高周转”转向“高品质”竞争，精品住宅供应占比将提升，对增强购房者信心，稳定市场预期具有积极作用。

孙红梅续称，作为深圳土地市场的年末收官之作，65%高溢价成交标志深圳楼市进入结构性复苏期，核心区土地稀缺性持续支撑价格，央企主导市场格局。预计2026年深圳将继续通过少量优质地块维持市场热度，避免库存压力，核心区宅地高溢价成交将成常态。

这是深圳近期又一宗受到市场关注的地块。

就在上周，中海地产拿下的深圳湾地块也是房企加码深圳土地市场的印证。12月8日，南山区深圳湾超级总部基地一宗地块出让，共有6家房企参拍，包括华发、华润置地、保利发展、建发、中海地产和招商蛇口。最终中海地产以31.86亿元竞得这宗地块，成交楼面价7.74万元/平方米，溢价率42.49%，创深圳超级总部宅地溢价新高。

这宗地块距离最近的正是中海此前热销的项目深湾玖序，这一项目在去年开盘，当日即完成销售265套，销售额超过百亿元、去化九成的成绩。

一位深圳本土房企投资部的人士告诉21世纪经济报道记者，深圳近期出让的这两宗地块均位于核心区，区位配套等条件都很完善。“深圳湾这宗地块中海是‘势在必得’的，毕竟从补充土地储备的角度或者避免内卷的角度，这宗地中海拿最合适。”

分化仍在

深圳市场热门土地受到热捧，广州土地市场也有亮点出现。

12月5日，广州市海珠区南泰路地块成功出让，成交价为35亿元，由保利发展竞得，溢价率约27%，成交楼面价约2.44万元/平方米。

南泰路地块是一宗二类居住用地兼容商业用地、中小学用地，宗地面积约6.48万平方米，其中出让宗地面积约4.22万平方米，挂牌起始价为27.5亿元。这宗地块吸引保利地产、越秀地产2家房企参与竞拍，最终经过76轮、历时3小时竞价，由保利发展收入囊中。

虽然广州、深圳市场热门地段的地块仍然受到热捧，但市场整体仍然分化。

可供对比的是，深圳光明马田一宗地块由龙湖以7.66亿元底价摘得，楼面价约1.2万元/平方米。2023年，龙湖也曾在光明马田拿下一宗地块，其时龙湖通过摇号中签竞得这宗地块，成交总价是17.96亿元，成交楼面价1.63万元/平方米，溢价率14.98%。

与此同时，广州南沙近期也出让了三宗地块，最终由南沙开建底价拿下。12月8日，广州南沙区横沥岛成功出让3宗涉宅用地，均由南沙开建以底价竞得，成交总额22.84亿元。三宗地块总建设用地面积9.77万平方米，总规划建筑面积21.87万平方米。

从当前的土地市场表现来看，一线城市核心地块能够受到房企的青睐，但是近郊乃至远郊区域地块的成交意愿仍然不强烈。

一位全国性房企负责营销前策的人士对21世纪经济报道记者表示，在当前的市场周期下，房企更加追求资金的高效周转，“很多项目都能实现也必须实现即拿即开工。目前一线城市的机会也是点状的，不是郊区的地块一定不好，像番禺、黄埔一些地块因为地缘客喜欢，确定性强我们也会去研究，不过最终大家的选择都大差不差，还是要往核心区域的地块去。”

从当前广州、深圳土地市场的总体成交来看，最终土地成交总额仍将出现冲高回稳的情况。中指研究院发布数据显示，截至目前，2025年深圳已成交12宗涉宅用地，总土地面积23.44万平方米，总规划建筑面积77.29万平方米，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81%。

该机构发布的另一组数据显示，2025年前11个月，广州市共推出各类用地规划建筑面积3438.2万平方米；成交规划建筑面积2748.03万平方米，同比增长0.64%。

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