专访孟晓苏：房地产政策还有哪些优化空间？

中新经纬
2023-08-02 11:34:10

中新经纬8月2日电 (宋亚芬)从中共中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”，到住房和城乡建设部表示将“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”，中国房地产市场政策正迎来新一轮转向。

(资料图片)

孟晓苏

当前，中国房地产市场供求关系发生哪些重大变化？如何避免回到“一松就涨、一紧就跌”的老路？房地产最难的时刻是否已经过去？围绕这些问题，中新经纬专访了原国家房改课题组组长、中房集团理事长孟晓苏。

房地产政策有哪些优化空间？

中新经纬：近日，中共中央政治局召开会议，部署下半年经济工作。针对房地产工作，会议指出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。中国房地产市场供求关系发生哪些重大变化？您如何看待中共中央政治局会议这一表态？

孟晓苏：中共中央政治局是从对房地产市场变化的清醒认识出发。不少房地产政策是在过去“过热”的时候制定与实施的，现在早已不是“过热”的情况，而是变为“过冷”。楼市已经持续两年下滑，我们面对的是“市场供求关系发生重大变化的新形势”。根据这种形势判断，中共中央政治局会议要求“适时调整优化房地产政策”是完全正确的。

中共中央政治局会议对整体形势作出的判断同样适合房地产市场情况，包括“需求不足”“企业经营困难”“风险隐患较多”。其中有楼市信心不足的因素，需要按照中央要求“着力扩大内需、提振信心、防范风险”。会议还强调“我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变”。我在2008年曾建议高层进行“楼市信心喊话”，推动恢复信心。我认为这次会议，会有一定的“信心喊话”效果。

现在楼市限购政策在多数城市已经取消，这本身就是对根据供求关系变化“调整优化房地产政策”和“因城施策”要求的贯彻落实。

中新经纬：住房和城乡建设部日前召开企业座谈会，会上住房和城乡建设部部长倪虹表示，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。您如何看待房地产信贷政策的放松？此前中国房价受信贷政策影响明显，如何避免回到“一松就涨、一紧就跌”的老路？

孟晓苏：我要为住房和城乡建设部在楼市调控政策上的新作为叫好！什么是住房贷款“认房又认贷”？就是北京等一线城市在以“限购、限贷”政策调控房地产市场时，对部分第一套房购买者采取的特殊限制性措施。这些居民本来已卖掉原房屋，还清了银行贷款。他们购买房屋时就是其“第一套房”，但是按照北京等城市“限购、限贷”政策中“认房又认贷”的规定，即以该居民有过住房贷款为由，要按照“第二套房贷”来对待。第二套房贷的首付比例不低于六成，贷款利率也提高了不少。这就伤及一大批想购买“改善性住房”的普通居民。

“认房又认贷”既不符合目前的实际情况，也不符合中央2022年就提出的“支持住房改善”的要求。现在不仅有了中共中央政治局“适时调整优化房地产政策”的号召，也有了主管部门的具体要求，相信大部分城市都不会再坚守“认房又认贷”的规定。

那么住房贷款首付比例多少为好呢？我建议行政管理要退出，交给银行办就行了。其实首付比例20%足以覆盖风险。在房改初期对低收入家庭购买经济适用房的，首付比例曾经降低到10%，也没有出现过任何风险。现在正是房价比较低的时候，此时银行贷款风险很小，不必要求超过20%的首付款。利率当然要按照央行发布的基准利率，下浮安排。

有人担心改变限购政策后房价会上涨，其实不限购和已经取消限购的城市很多，房价也没有上涨。所以在房价问题上不能想当然。毕竟房地产供求关系已经发生了重大变化。我们需要的是稳房价、稳预期。现在是信心不足、预期下降。2023年二手房价在多数城市是下降的，现在需要的是恢复信心。

中新经纬：官方目前提到的一些政策优化措施，您认为哪些方面可以重点进行优化？

孟晓苏：中共中央政治局会议上还强调了保障房建设，要求“要加大保障性住房建设和供给”。保障房是中国住房双轨制的重要内容，早在25年前就被房改课题组写入《房改方案》，近几年中央多次提出“完善住房市场体系与住房保障体系”的要求。但实际上多年以来保障房供给仍严重不足，已成为中国房地产发展上明显的短板。低收入群体和“新市民”、年轻人“新家庭”本来都应当享受保障房的，现在却不得不面对价格高企的商品房市场。中共中央政治局在2023年4月28日会议上就提出“规划建设保障性住房”的要求，现在则再次强调，是对保障房建设与供给的高度重视。

1996年“房改课题组”成立时我担任组长。那时我们就在房改方案中提议建立住房双轨制，“市场供应商品房、政府提供廉租房”。二十多年来我一直在努力呼吁增建保障房。但直至目前，保障房的供给数量仍不能让人满意。当年的房改方案提出，各类保障房应能覆盖50%的城镇居民家庭。现在的城镇低收入家庭、“新市民”与年轻人“新家庭”，都是享受保障房的对象。保障房建设不仅是低收入群体的呼声，而且也是其它收入人群都认同的。

在保障性住房建设方面，地方政府应该发挥主导作用，国企央企要发挥主力军作用。保障房建设用地不能收土地出让金，只能收取基本税费，这样才能让它的成本低、价格低，地方政府要舍得拿出位置比较好的土地建设保障房；保障房建设需要大量财政资金投入，包括专项债投入，这些事情都要靠政府与国企央企来做；保障房还要控制好售价与租金，不能追求商品房的利润率，与市场化商品房开发是不一样的。保障房在分配与管理上也都是政府行为，不是商品化销售。国企央企应该重新明确在房地产领域的定位和职能，要按照国务院要求退出竞争性房地产领域，全面回归保障房建设，履行其公共服务职责。保障性住房建设应该是国企央企履行公共服务职能的领地，着力于在改善中低收入居民住房条件方面发挥作用。

房地产业支柱作用没有改变

中新经纬：中国经济正处于转型期，您如何看待新时期房地产在中国经济当中的作用转变？

孟晓苏：虽然当前房地产市场供求关系发生重大变化，但是房地产业作为国民经济的支柱产业并没有改变。

25年前房改时，我们就确定，住房既具有商品性，也具有居住保障性。现在更需要强调房地产的民生属性，强调保障房建设是履行公共服务职责。保障房建设可以有效地推动经济发展。它像商品房一样，也可以拉动相关产业发展并创造就业。

中新经纬：房地产政策事关民生，所以一直很受市场关注。您认为这些年关于房地产政策和房地产市场的情况，有哪些误区应警惕？

孟晓苏：要防止有人错误解读中央文件，用虚假数据说明“中国住房已经全面过剩”，把它说成是“房地产市场供求的新变化”，并继续限制房地产市场。

有人说“中国住房空置有3亿套”，实际上是3亿平方米，合300万套房，他把1平方米当成一套房了；有人说中国有“6亿栋楼”，其实这当中的93%是农村建筑物，哪里都是楼啊？有人甚至编造说“中国有35亿套空置房”，根本没有任何依据。中共中央政治局会议所说的“市场供求关系”是基于正确数据的市场供求。国家统计局数据显示，到2023年6月全国住宅待售面积31006万平方米。因此，全国城镇待售住宅大约有300-400万套，需要采取“去库存”措施。但是这并不是说房地产投资要减少，而是要加大开发规模，要用保障房建设来调整房地产开发结构，用保障房建设来拉动相关制造业与整个经济的发展。

中新经纬：房地产行业调整期已经持续两年，您如何预期未来走势？

孟晓苏：虽然目前金融部门已推出多项优惠的信贷政策，但这些都是楼市政策中的“非核心政策”，属于辅助性政策，无法直接有效地提振楼市。核心政策是取消“限购”，直接启动楼市。

现在楼市限购政策在多数城市已经取消，这本身就是根据供求关系变化“调整优化房地产政策”和“因城施策”要求的贯彻落实。没有取消限购与限贷政策的只是少数城市。

我认为，一线城市取消“限购”可以分步走。第一步可考虑先从“商改住”的房子着手。目前北京商住项目积压约4000万平方米面积，积压资金高达8000亿元。从功能来看，“商改住”的房子既能注册公司也能居住；从房价来看，“商改住”的房子比商品房便宜许多，以北京市为例，目前商品房均价约6万元，“商改住”的房子仅2万元。假设允许“商改住”项目批量销售，至少有三项好处：有助于普通收入家庭置业与创业；有利于疏解首都核心区域人口；还可以拉低北京市房屋总体销售均价。“商改住”项目户型面积的设计要符合实际，要设计成普通户型面积，满足普通家庭的居住生活需要。

我对2023年下半年的楼市复苏抱有充分的信心。这既是出于对近些年房地产“一年增长、两年低迷”的规律性认识，也是出自我对房地产业发展前景的认识，希望楼市复苏能够如期到来。(中新经纬APP)

责任编辑：张芷菡

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